Trang chủ Giới thiệu Hỏi đáp Tin tức Văn bản pháp luật Video clip Liên hệ
Thị trường bất động sản Việt Nam
Chỉ trong vài năm thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam từ chỗ không ai biết bỗng chốc trở thành ngôi sao trong con mắt của các nhà đầu tư quốc tế. Các ông chủ ngoại, với lợi thế về vốn, thương hiệu, kinh nghiệm... đã ồ ạt đổ bộ và chẳng khó khăn gì cũng áp đảo được các Cty trong nước, chiếm lĩnh được thị trường BĐS Việt Nam.

Theo các chuyên gia, sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam nằm ở chỗ nó tạo ra siêu lợi nhuận và kiểu buôn bán giống như mua bán rau ngoài chợ. Siêu lợi nhuận từ kinh doanh BĐS tạo ra sức hút vốn đầu tư từ các Cty, tập đoàn nước ngoài đổ vào.

Một vốn, ba - bốn lời
TGĐ một Cty kinh doanh đa ngành nghề, trong đó có lĩnh vực kinh doanh cao ốc văn phòng và khu công nghiệp, chủ đầu tư của cao ốc văn phòng cho thuê vừa mới đưa vào hoạt động trên đường Hàm Nghi, quận 1 TPHCM cho biết, ông bị hớ khi đưa ra giá cho thuê văn phòng quá thấp. Khi tiến hành nghiên cứu đầu tư, bộ phận nghiên cứu tính toán phương án kinh doanh trên cơ sở giá cho thuê văn phòng 20USD/m2/tháng.

Với phương án này chỉ mất từ 15-20 năm là thu hồi được toàn bộ vốn đầu tư, sau đó là lãi ròng. Khi cao ốc đưa vào khai thác, giá cho thuê trên thị trường đã tăng hơn 3 lần. Giá cho thuê bình quân của cao ốc này là 70USD/m2/tháng. Rút ngắn thời gian thu hồi vốn của dự án xuống còn 1/3 so với tính toán ban đầu. Thế nhưng, sau khi mở cửa cho thuê, chỉ trong vòng 1 tuần, toàn bộ cao ốc này đã kín chỗ. Vị TGĐ than: "Mình cho thuê 70USD/m2/tháng thế mà vẫn còn bị hớ".
TGĐ một Cty kinh doanh BĐS có máu mặt trong nước khác cho biết: "Không ít đại gia bây giờ đang chạy đôn, chạy đáo tìm đất khu trung tâm thành phố hợp tác làm dự án để làm cao ốc văn phòng. Phương thức hợp tác được ưa chuộng nhất hiện nay là một bên bỏ vốn xây dựng cao ốc và khai thác trong vòng 20-25 năm, sau đó cao ốc thuộc về chủ đất. Thực tế, với tình hình giá cho thuê văn phòng nóng như hiện nay chỉ cần 10 năm là chủ đầu tư đã có thể lấy lại vốn".

Mặc dù được đánh giá là hấp dẫn, nhưng sức thu hút nguồn vốn đổ vào xây dựng văn phòng cho thuê đến thời điểm hiện nay đã không còn nóng như 2 năm trước bởi quỹ đất đáp ứng được nhu cầu xây văn phòng không còn nhiều, giá cả lại quá cao. Trong khi đó, việc kinh doanh căn hộ chung cư các yêu cầu dễ hơn rất nhiều, không cần ở khu trung tâm vẫn kinh doanh tốt nên cơ cấu nguồn vốn đổ vào kinh doanh chung cư đang thắng thế.

Đối với việc kinh doanh căn hộ chung cư ở những khu vực không thuận tiện, lợi nhuận kiếm được thường không dưới 100%. Với một dự án phát triển BĐS, thông thường mất khoảng 5 năm để hoàn thành. Như vậy bình quân, cứ 10 đồng vốn đầu tư vào BĐS, mỗi năm các ông chủ bỏ túi ít nhất 2 đồng lời. Đối với các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài, bất cứ lĩnh vực nào đầu tư kiếm lợi từ 20%/năm đã là quá hấp dẫn. Đó là lý do vì sao chỉ sau vài năm thị trường BĐS Việt Nam từ "nàng lọ lem" biến thành "công chúa" trong mắt các NĐT.

Lấn sân
Một thập kỷ trước, số lượng các nhà đầu tư BĐS nước ngoài ở Việt Nam chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Nổi đình nổi đám nhất là Liên doanh Phú Mỹ Hưng với dự án Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Ngoài ra còn có một số NĐT khác chỉ chú trọng khai thác thị phần khách sạn, khu công nghiệp...

Thế nhưng chỉ sau 5 năm, từ sự thành công của các NĐT nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam, hàng loạt các NĐT khác cũng bắt đầu đổ bộ. Trong đó đáng kể nhất là "làn sóng Hàn Quốc" với những cái tên như Deawon, Kumho, GS thành công với hàng loạt các dự án như Deawon Thủ Đức, Horizon Place...
Thế nhưng gây ấn tượng mạnh nhất đó là làn sóng các DN nước ngoài đầu tư vào BĐS Việt Nam đến từ Malaysia và Đài Loan. Tập đoàn Berjaya Land Berhad (Malaysia) nổ "bom tấn" trên thị trường BĐS với "siêu dự án" Khu đô thị Đại học quốc tế Việt Nam" có tổng diện tích 925ha toạ lạc tại xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn, tổng vốn đầu tư 3,5 tỉ USD. Đây mới chỉ là một trong 7 dự án đầu tư vào BĐS của Berjaya Land Berhad ở Việt Nam.

Tiếp đó là dự án đầu tư vào khu đô thị mới Thủ Thiêm của Teco (Đài Loan) vốn đầu tư cũng hơn 1 tỉ USD... Theo quan sát của các chuyên gia, kỷ lục về số vốn đầu tư vào một dự án BĐS trên địa bàn TPHCM của Tập đoàn Berjaya Land Berhad sẽ sớm bị phá vỡ nếu dự án đầu tư diện tích 50ha của Quỹ đầu tư Vina Capital vào khu đô thị mới Thủ Thiêm được chấp thuận.

Diễn biến mới nhất của thị trường BĐS Việt Nam là sự góp mặt của tập đoàn BĐS lớn nhất nước Mỹ và thế giới Coldwell Banker (doanh thu năm 2007 là 265 tỉ USD, có mặt tại 48 quốc gia). Tại Việt Nam, Coldwell Banker xuất hiện dưới thương hiệu Coldwell Banker Việt Nam, do một nhóm Việt kiều điều hành. Trước mắt, Coldwell Banker chỉ hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ như quản lý BĐS, chứ không trực tiếp đầu tư phát triển BĐS như các đại gia khác.   

Những tiết lộ nửa úp, nửa mở của một số Cty cho thấy, nếu kinh doanh căn hộ chung cư cao trên 15 tầng, có giá bán trên 1.000USD/m2, thì lợi nhuận không dưới 300%. Thậm chí có nhiều dự án bán hàng trong thời điểm đầu năm 2008 có mức lợi nhuận ước tính lên đến 500%.

Ngọc Huân